Plus-value immobilière : pas d’exonération pour une résidence principale « temporaire » ?

C’est une des exonérations fiscales les plus connues : la plus-value dégagée à l’occasion de la vente de votre résidence principale est, par principe, exonérée d’impôt sur le revenu. Si le principe est simple, son application l’est moins : cette exonération n’est pas garantie à coup sûr. Illustration…

Résidence principale : une notion qui fait encore débat !

Pour rappel, les gains, appelés « plus-values », réalisés à l’occasion de la vente d’un bien immobilier qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente, sont en principe exonérés d’impôt.

Par « résidence principale », il faut entendre la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la vente. Dans ce cadre, une occupation irrégulière/isolée ou une simple domiciliation administrative ne suffit pas à bénéficier de cet avantage fiscal. Illustration avec une affaire récente…

Dans cette affaire, un particulier acquiert, au cours de la même année, une villa qui devient sa résidence principale et un appartement qu’il met en location.

Compte tenu de la dangerosité du site sur lequel se trouve la villa, attestée par des mesures de sûreté prises par le maire de la commune, il décide de déménager dans l’appartement, devenu inoccupé, le temps d’obtenir les garanties nécessaires sur la sécurité des lieux où se situe la villa.

Quelques mois plus tard, le propriétaire réemménage dans sa villa et décide de vendre l’appartement qu’il déclare comme constituant sa résidence principale afin de bénéficier de l’exonération d’impôt sur les plus-values correspondantes.

Une erreur, selon l’administration fiscale qui, à la suite d’un contrôle fiscal, refuse d’accorder au particulier le bénéfice de cette exonération : l’appartement ne constituait pas sa résidence principale au jour de la vente, puisque selon elle, sa résidence principale, c’est la villa.

Elle constate, en effet, que :

• le particulier a acquis la villa en pleine connaissance de sa situation géologique défavorable, comme l’atteste une étude de faisabilité ayant fait état d’éboulements et ayant constaté le caractère continu du phénomène de recul de la falaise ;
• aucun événement particulier ne s’est produit qui aurait justifié un déménagement dans l’appartement ;
• aucun travaux de consolidation de la falaise n’ont été entrepris avant le retour dans la villa ;
• l’appartement était inhabitable au jour présumé de son emménagement, comme l’attestent l’affaissement du sol dans plusieurs pièces, un dégât des eaux dans la cuisine, des désordres dans la salle de bains dus à des infiltrations par la toiture et le mauvais état de l’ensemble des équipements sanitaires et de cuisine.

Pour le particulier, l’appartement constituait pourtant bel et bien sa résidence principale et pour se justifier, il apporte les éléments de preuve suivants :

• la dangerosité du terrain de la villa représentait un événement spécifique justifiant un déménagement ;
• il a signalé son changement d’adresse comme le prouve une attestation du notaire ;
• plusieurs attestations de voisinage attestent que l’appartement était en état d’être habité et que son nom figurait sur la boîte aux lettres ;
• il fournit 4 contraventions pour stationnement irrégulier et son assujettissement à la taxe d’habitation à l’adresse de l’appartement.

Sauf qu’aucun de ces éléments ne suffit à établir une résidence habituelle et effective au cours de la période considérée à l’adresse de l’appartement, maintient l’administration.

En outre :

• aucun changement d’adresse n’a été signalé aux fournisseurs d’électricité, de gaz et d’eau, ni même à la banque ;
• la consommation à la villa était restée stable durant toute la période en cause, à l’inverse de celle de l’appartement qui ne reflétait pas une occupation par une famille de 4 personnes, dont 3 enfants, comme celle du propriétaire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’administration constate que rien ne prouve que l’appartement constituait la résidence habituelle et effective du particulier au jour de la vente.

Ce que constate aussi le juge qui donne raison à l’administration fiscale : l’exonération ne peut pas être accordée ici.

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