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Afin d’assurer leur sécurité et leur bien-être, l’accueil des jeunes enfants fait l’objet de règles applicables au personnel encadrant. Ainsi, les professionnels autorisés à exercer ces missions sont listés par les pouvoirs publics, qui ont récemment élargi les...
La loi de finances pour 2025 a introduit une obligation déclarative pour les prestataires de crypto-actifs à compter de 2027. Les modalités d'application de cette obligation viennent d’être précisées…Obligation déclarative des prestataires de crypto-actifs : rappelsLa...
L’absence d’adoption définitive de la loi de finances pour 2026 avant le 31 décembre 2026 pose des difficultés pratiques, notamment concernant les tarifs d’accise sur l’électricité à appliquer à compter du 1er janvier 2026. Essayons d’y voir plus clair…Accise sur...
Jusqu’au 31 décembre 2025, les pourboires sont exonérés d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales à l’instar de la prise en charge par l’employeur des frais d’abonnement aux transports publics de leurs salariés dans la limite de 75 %. Mais en l’absence de loi...
Le Fonds pour le développement de la vie associative (FDVA) est un mécanisme de soutien au développement des activités des associations qui leur permet d’obtenir des aides financières. Des aides financières qui vont désormais pouvoir bénéficier aux associations...
Parmi les aides disponibles pour les propriétaires souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique, un prêt avance mutation ne portant pas intérêt peut être accordé pour les ménages aux revenus modestes. Une appréciation du caractère modeste des revenus qui...
Dans certaines communes, les pouvoirs publics peuvent instituer une taxe annuelle sur les logements vacants pour lutter contre l’inoccupation des bâtiments et tenter de résorber les problématiques de difficultés d’accès au logement. La liste des communes concernées...
Certaines importations de matières premières et de produits en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion sont exonérées de TVA. La loi de finances pour 2025 prévoit la possibilité, jusqu’au 31 décembre 2027, que la liste des produits exonérés puisse être différente en...
Les montants de la réduction de loyer de solidarité, qui bénéficie aux locataires de logements sociaux ayant de faibles revenus, ont été mis à jour pour 2026, à l’instar des plafonds de ressources. En voici le détail…Réduction de loyer de solidarité : du nouveau au...
Une femme est gérante de 2 sociétés : une SCI et une SARL. La 1re est propriétaire d’un immeuble qu’elle loue à la 2de, en vertu d’un bail commercial.
Malheureusement, la SCI est mise en liquidation judiciaire. Un acheteur est trouvé et le liquidateur obtient du juge l’autorisation de vendre l’immeuble par une vente de gré à gré, c’est-à-dire une vente qui se déroule devant le notaire de manière presque « classique ».
Mais il y a un détail que la gérante des 2 sociétés soulève : le droit de préemption du locataire commercial.
Pour rappel, la loi prévoit que le propriétaire d’un immeuble loué dans le cadre d’un bail commercial doit, s’il souhaite vendre, proposer au locataire en place d’acheter le bien. S’il ne procède pas à cette formalité et qu’il vend l’immeuble à un tiers, cette vente peut être annulée.
Dans cette affaire, la SARL, locataire de l’immeuble, souhaite se prévaloir de ce droit de préemption pour acquérir le bien…
…ce qui est impossible, selon le liquidateur et l’acheteur du bien : la gérante essaie d’utiliser sa SARL pour récupérer le bien de sa SCI, ce qui s’apparente à une « interposition de personne » interdite en matière de liquidation judiciaire.
« Quelle interposition ? », s’étonne la gérante, qui rappelle que :
la SARL a une personnalité juridique propre et qu’elle exploite effectivement une activité dans cet immeuble dont elle est locataire, ce qui la pousse à vouloir l’acheter ;la loi interdit l’interposition de personnes en matière de cession… mais pas lorsqu’il est question de faire usage d’un droit de préemption.
Et pourtant le juge donne raison au liquidateur judiciaire et à l’acheteur !
Le droit de préemption en matière de bail commercial s’applique, selon la loi, lorsque le propriétaire « envisage » de vendre l’immeuble.
Or il ne s’agit pas ici de n’importe quelle vente mais d’une « vente faite d’autorité de justice », c’est-à-dire autorisée par le juge : elle n’est donc pas envisagée par le propriétaire, mais autorisée par le juge… Ce qui change tout !
En conséquence, la SARL ne dispose d’aucun droit de préemption et sa demande ne peut qu’être rejetée.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 février 2023, no 21-23211
Liquidation judiciaire d’un bailleur commercial et droit du locataire : cas vécu… © Copyright WebLex – 2023