Réforme de la facturation électronique : même pour les SCI ?

Dans un souci de simplification et d’accélération de la transition numérique des entreprises, une réforme d’ampleur est en cours depuis plusieurs années visant à généraliser le recours à la facturation électronique. Mais les sociétés civiles immobilières (SCI) sont-elles visées par cette réforme ? Réponse…

SCI et réforme de la facturation électronique : rappels utiles

Pour rappel, la mise en place de la réforme suit un calendrier précis fixé de la manière suivante : 

• obligation de réception des factures sous forme électronique : 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises ;
• obligation d’émission des factures sous forme électronique et de transmission des données de transaction et de paiement :
  • 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
  • 1er septembre 2027 pour les PME et les microentreprises.

Concernant les sociétés civiles immobilières (SCI), il convient de distinguer selon que la SCI est ou non assujettie à la TVA.

En clair, si elle n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme. En revanche, si elle est assujettie à la TVA, elle sera soumise à la réforme de la facturation électronique.

Pour rappel, l’activité de location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA.

Toutefois, les locations d’immeubles nus à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent être assujetties à la TVA sur option.

Par ailleurs, une SCI est soumise à la TVA de plein droit si son activité consiste en :

• la location de biens meublés comportant au moins 3 prestations accessoires assimilées à des prestations hôtelières (par exemple le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.) ;
• la location de biens aménagés pour un usage professionnel ;
• la location de places de parking (non accessoire à une location de bien à usage d’habitation).

SCI : application de la réforme de la facturation électronique

Concrètement, dès lors qu’elle est assujettie à la TVA, une SCI devra respecter les obligations suivantes :

• recevoir les factures sous format électronique à compter du 1er septembre 2026 :
• émettre des factures électroniques et/ou transmission des données de transaction et de paiement (e-reporting) :
  • à compter du 1er septembre 2026 si elle est considérée comme une grande entreprise (GE) ou une entreprise de taille intermédiaire (ETI) ;
  • à compter du 1erseptembre 2027 si elle est considérée comme une petite entreprise ou une entreprise de taille moyenne.

Dans ce cadre, en fonction de la qualité de son client et lorsqu’elle effectue une activité qui relève de la réforme de la facturation électronique, une SCI sera soumise à de nouvelles obligations selon les modalités suivantes :

• si elle loue/facture une entreprise assujettie à la TVA établie en France, alors la facturation électronique sera obligatoire selon son calendrier d’émission ;
• si elle loue/facture à un non-assujetti ou à un assujetti à l’international, l’opération fera l’objet d’une transmission des données de transaction (e-reporting de transaction) ;
• dans les 2 cas, pour les prestations de services, elles feront l’objet d’une transmission de données de paiement (e-reporting de paiement), sauf si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits.

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